Bail de carrière
Calquer votre bail sur votre carrière agricole
Ce bail, défini à l’article L 416-5 du code rural et de la pêche maritime, est un de bail à long terme. Sa durée est au minimum de 25 ans et il prend fin l’année culturale pendant laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite au sens de la MSA (62 ans minimum). Il ne faut donc pas que le preneur, lors de la signature du bail, ait plus de 37 ans. Cette longue durée entraîne la nécessité de passer devant un notaire pour le rédiger. Ce bail doit nécessairement porter sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d'une surface supérieure au seuil de surface, défini par le schéma directeur régional des exploitations agricoles (70ha pour le Calvados).
Le prix d’un tel bail est identique à celui d’un bail de 9 ans. Cependant les parties peuvent prévoir une majoration du loyer du fait de la durée. Cette majoration ne peut excéder 1 % par année de validité du bail. Ainsi pour un bail de 30 ans, on peut appliquer une majoration de 30 %. Les obligations du propriétaire sont identiques à celles du bail de 9 ans car le bail de carrière est soumis lui aussi au statut du fermage. On peut donc citer l’obligation de délivrer la chose louée, d'effectuer les travaux lui incombant ou de ne pas causer de troubles à l’exploitation du preneur.
De son côté, le locataire doit respecter aussi les obligations du statut, à savoir, payer le prix, exploiter en bon père de famille, demander les autorisations nécessaires pour la réalisation de travaux et la cession du bail au profit du conjoint et des descendants. Attention, en cas de cession au profit d’un descendant, le terme du bail n’est pas modifié. Il reste applicable jusqu’à l’année culturale au cours de laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite. Le descendant ne pourra exploiter que jusqu’à la date prévue initialement. En effet, le descendant ne peut avoir plus de droit que son auteur et donc la loi exclut tout renouvellement au profit du descendant.
Le régime fiscal de ce bail est avantageux pour le bailleur. Il permet l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit en cas de succession ou de donation du bien loué. Cette exonération entraîne la prise en compte de seulement un quart de la valeur du bien jusqu’à hauteur de 101 897 € et la moitié de la valeur au-delà de 101 897 € (en 2018). La même exonération est prévue en matière d’impôt sur la fortune immobilière.
De plus, comme tout bail à long terme, le bail de carrière est exonéré du paiement de la taxe de publicité foncière.
La conclusion d’un tel bail donne l’assurance au propriétaire de récupérer son bien à une date précise et, au locataire, la stabilité en supprimant la remise en cause éventuelle du contrat à la fin de chaque période de 9 ans, que l’on retrouve dans le bail rural classique.
Céline Dureuil - Novembre 2018