Céder ou résilier son bail rural : que choisir ?

L’exploitant agricole peut souhaiter cesser son activité agricole pour de multiples raisons : retraite, incapacité ou bien encore pour simple convenance personnelle. L’agriculteur peut alors librement disposer des parcelles dont il est propriétaire c’est-à-dire qu’il peut les louer, les vendre ou bien encore les prêter. Les terres qu'il loue, quant à elles, peuvent être soit rendues au propriétaire, soit cédées.

Demander la cession du bail

Au préalable il faut savoir que, par principe, le bail rural n’est pas cessible. Une exception est cependant faite lorsque la cession intervient au profit du conjoint ou de descendants du fermier en place. Le fermier peut en effet céder son bail avec l’autorisation du propriétaire ou, à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux.
Demander l’autorisation de cession est absolument indispensable. Si aucune autorisation n’a été sollicitée ou si le fermier cède le bail en cours au mépris du refus qui lui a été opposé, il encourt la résiliation de son bail.

Par ailleurs, il faut noter que la possibilité de demander la cession du bail est réservée au fermier diligent, c’est-à-dire, à l’exploitant qui a toujours respecté ses obligations et qui est en règle avec le contrôle des structures.

Résilier le bail

Il ne faut pas perdre de vue que le bail rural est avant tout un contrat. Le propriétaire-bailleur est, en général, tenu d’attendre la fin du bail ou de l’un de ses renouvellements pour en demander la résiliation. De son côté, l’exploitant agricole s’est engagé par ce contrat à attendre également la fin d’une échéance de neuf ans pour le résilier.
Le preneur à bail qui souhaite purement et simplement résilier son bail devra en avertir le(s) propriétaire(s) au moins 18 mois avant l’échéance. Si l’exploitant envisage de résilier le bail pour prendre sa retraite ou sa préretraite, il peut donner congé au propriétaire à chaque échéance annuelle du bail moyennant un préavis de 18 mois.
A l’échéance visée, le fermier doit, selon le cas, avoir au moins 60 ans ou être effectivement bénéficiaire de la préretraite.

En toute hypothèse, le congé doit être adressé dans les délais par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et ce, à l’ensemble des propriétaires-bailleurs s’il y en a plusieurs.

Enfin, il ne faut pas négliger la faculté offerte aux parties de résilier de façon amiable le bail, c’est-à-dire en dehors de toute procédure particulière. Comme son nom l’indique, la résiliation amiable suppose un accord sans réserve du propriétaire comme du preneur sur les conditions de la résiliation (date de résiliation, éventuelles indemnités de sortie de ferme …).