Règlement des fermages
Le paiement des fermages est bien entendu une des obligations essentielles auxquelles s’engage le preneur lorsqu’il signe un bail rural. Le code rural précise que le bailleur impayé peut, dans certaines conditions, demander la résiliation du bail si le preneur ne règle pas ses fermages.
Mise en demeure et la résiliation du bail
Le défaut de paiement des fermages ne peut être sanctionné par la résiliation du bail rural que si deux conditions sont remplies (art L.411-31 du Code rural et de la pêche maritime - CRPM) :
- Deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage. Les deux défauts de paiement peuvent être séparés par le règlement d’un ou plusieurs termes puisque la loi n’exige pas qu’ils se suivent.
- Persistance du défaut de paiement après mise en demeure : il faut que le défaut de paiement persiste à l’expiration d’un délai de 3 mois après mise en demeure (art. L.411-31 CRPM).
Une seule mise en demeure suffit si le paiement de deux termes distincts est demandé en même temps. Si ce n’est pas le cas, une seconde mise en demeure doit être adressée à l’issue d’une période de 3 mois suivant la première restée infructueuse.
Attention ! la mise en demeure doit reproduire, sous peine de nullité, les termes de l’article L.411-31 CRPM relatifs à la perte du droit au renouvellement pour défaut de paiement des loyers.
La résiliation est encourue si le preneur ne s’est pas libéré de sa dette dans les trois mois de la seconde mise en demeure.
Le bailleur ne peut saisir le tribunal paritaire et demander la résiliation du bail si le paiement, bien que tardif, a été totalement exécuté à la date de l’introduction de l’instance. En revanche, le paiement partiel des fermages au jour de l’introduction de l’instance par le preneur n’est pas libératoire et la résiliation peut alors être demandée.
Pour engager une action en résiliation du bail pour non paiement des loyers, le bailleur doit envoyer une lettre en recommandé avec demande d’avis de réception ou un acte d’huissier au secrétariat du Greffe du Tribunal paritaire des baux ruraux.
La demande doit fournir certaines informations permettant d’identifier les parties (nom, prénom, domicile) ; elle mentionne l’objet de la demande (résiliation pour non paiement des fermages) et expose sommairement les motifs (référence à l’article L 411-31 CRPM).
En premier lieu, le juge convoquera les parties pour une tentative de conciliation. En cas d’échec de la conciliation, il fixera une date d’audience. Les parties pourront se faire assister d’un conseil ou se faire représenter à l’audience.
Cas d’excuse
Les manquements du preneur à ses obligations de règlement du fermage n’entraînent pas la résiliation s’ils sont dus à un cas de force majeure ou à des raisons sérieuses et légitimes. Les excuses alléguées par le preneur sont appréciées par le juge du tribunal paritaire des baux ruraux. Le juge a ainsi pu admettre comme excuse la grave maladie du preneur.