Valeurs locatives pour les logements loués par bail rural
Dans le cadre d’un bail rural, il est possible de louer également le logement présent sur le site d’exploitation. Si les terres et la maison sont louées en même temps au profit du même exploitant, alors le bail de la maison est inclus dans le bail rural. Il n’y a alors qu’un seul bail rural global. La durée de location de la maison est donc identique à celle de la location des terres. Dans ce cadre-là, la loi prévoit que le loyer de la maison doit être identifié et détaché du loyer de la location des terres (article L 411-11). Ce loyer est établi en fonction des valeurs fixées par arrêté préfectoral et actualisé chaque année par un indice différent de celui des fermages des terres (article R 411-1).
Jusqu’au 10 février 2008, l’actualisation du loyer de la maison dans le bail rural se faisait par référence à l’indice du coût de la construction (ICC). Depuis cette date, dans un souci d’harmonisation avec les règles applicables aux locations d’habitation hors bail rural, l’indice servant à actualiser le loyer est l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).
Ainsi depuis le 10 février 2008, toutes les échéances de fermage comportant également le loyer de la maison doivent prendre pour base le dernier IRL connu pour déterminer le nouveau loyer de la maison. La méthode de calcul est la même que celle utilisée pour l’actualisation avec l’ICC, à savoir : montant du précédent loyer X nouvel IRL / ancien IRL. L’actualisation de la location des terres restant quant à elle toujours basée sur l’indice des fermages.
Depuis le 8 juillet 2009, dans le département du Calvados, pour tous les logements loués dans le cadre d’un nouveau bail rural, de nouvelles valeurs locatives ont été fixées. C’est par arrêté préfectoral du 8 juillet 2009 que la valeur locative de ces logements a été fixée, actualisée tous les ans par l'indice de référence des loyers.
Cette fourchette s’applique à tous les baux comprenant une partie habitation, conclus ou renouvelés après le 8 juillet 2009. Cette modification fait suite à une obligation issue d’un décret de janvier 2008. Ce décret imposait à chaque département de revoir l’arrêté préfectoral relatif aux valeurs locatives de la maison dans le bail rural, afin de définir des catégories en fonction de l’état d’entretien et de conservation du logement, de son importance, de son confort et de sa situation par rapport à l’exploitation. De plus, la fixation des valeurs locatives au m² devait tenir compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement. Cette mise à jour des références départementale a donc eu lieu pour aboutir à une refonte complète du dispositif. Il faut cependant faire attention car cette nouvelle fourchette s’applique à la surface corrigée et non à la surface réelle habitable. En effet, dans les locations de logements par bail rural, une grille de calcul de la surface à prendre en compte pour le loyer existe. Le point de départ est la surface réelle habitable de chaque pièce, à laquelle sont affectés des coefficients de pondération pour tenir compte de l’orientation, de l’ensoleillement, du confort, de l’environnement, de l’entretien, de la vétusté ainsi que du niveau d’équipement du logement.
L’arrêté du 8 juillet 2009 a établi une grille de calcul pour aider les bailleurs et les preneurs à déterminer cette surface corrigée. Il est donc fortement recommandé de suivre cette grille et de procéder aux calculs en présence du bailleur et du preneur ou futur preneur. Il est également bien sûr nécessaire de réaliser un état des lieux avant l’entrée dans le logement ainsi qu’à la sortie. Lorsque le loyer a été fixé dans la fourchette définie, il devra alors être actualisé annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Pour calculer la nouvelle échéance, il faut prendre pour base le dernier IRL connu. La méthode de calcul est la suivante : montant du précédent loyer X nouvel IRL / ancien IRL. Cette actualisation par le biais de l’indice de référence des loyers est applicable à toutes les échéances de baux ruraux comportant une partie logement, quelle que soit la date de leur conclusion.