Entreprise agricole
Dernière mise à jour le 29 juillet 2024
Les bases légales du fermage : droits, obligations pour bailleurs et exploitants agricoles.
Le statut du fermage règle les droits et obligations du propriétaire (bailleur) et du locataire (preneur) dans le cadre du bail rural.
Selon le Code Rural, est soumise aux dispositions du statut du fermage toute "mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter". art. L.411-1 al 1er. Il peut être verbal ou écrit. Dans cette dernière hypothèse, il peut être conclu devant un notaire ou sous seing privé, c’est à dire directement entre le propriétaire et l’exploitant.
Qu’il soit verbal ou écrit, le bail est soumis au statut du fermage. Ce statut s’applique automatiquement si la superficie des terres mises à bail est d’une superficie au moins égale à 1ha (pour le Calvados).
Le fermage, autrement dit le loyer, n’est pas libre. Il doit s’inscrire dans les minima et maxima du barème préfectoral en vigueur au jour de la conclusion du bail. Ce fermage est indexé tous les ans (au 1er octobre) en fonction des indices arrêtés par le Préfet du Calvados.
La durée initiale du bail est de 9 ans. A défaut de congé délivré par le preneur ou par le propriétaire, le bail se renouvelle par tacite reconduction pour une nouvelle période de neuf ans. Sauf si les parties souhaitent apporter des modifications au bail initial, ce dernier se renouvelle dans les mêmes conditions.
Le code rural prévoit de façon restrictive et exhaustive les cas dans lesquels les parties peuvent résilier le bail ou ne pas le renouveler.
A l’initiative du Bailleur
Attention ! si les époux sont cotitulaires du bail, il peuvent exiger la prorogation du bail jusqu’à la retraite du plus jeune des deux époux.
A l’initiative du Preneur
En tout état de cause, des indemnités pour les améliorations apportées par le preneur doivent être versées par le propriétaire le cas échéant (la durée d’amortissement étant à prendre en compte).
La sous-location est totalement prohibée en matière de bail rural, quand bien même le propriétaire le permettrait à son locataire. C’est une cause de résiliation du bail.
Le preneur peut céder son bail à son conjoint ou à un de ses descendants directs avec l’autorisation du propriétaire. En cas de contestation, le tribunal paritaire tranche le litige en pesant les intérêts du preneur et ceux du propriétaire. Force est de constater que les tribunaux donnent souvent gain de cause au preneur, à moins que ce dernier n’ai eu un comportement fautif à l’égard du propriétaire. Toute autre cession à un tiers est inopposable au propriétaire, c’est à dire que ce dernier peut la refuser sans avoir de motif à avancer.
En cas de décès du preneur, le bail ne s’éteint pas mais se transmet aux successeurs. En cas de décès du bailleur, le bail s’impose aux nouveaux propriétaires.
Le paiement des fermages est bien entendu une des obligations essentielles auxquelles s’engage le preneur lorsqu’il signe un bail rural. Le code rural précise que le bailleur impayé peut, dans certaines conditions, demander la résiliation du bail si le preneur ne règle pas ses fermages.
Le défaut de paiement des fermages ne peut être sanctionné par la résiliation du bail rural que si deux conditions sont remplies (art L.411-31 du Code rural et de la pêche maritime - CRPM) :
Une seule mise en demeure suffit si le paiement de deux termes distincts est demandé en même temps. Si ce n’est pas le cas, une seconde mise en demeure doit être adressée à l’issue d’une période de 3 mois suivant la première restée infructueuse.
Attention ! la mise en demeure doit reproduire, sous peine de nullité, les termes de l’article L.411-31 CRPM relatifs à la perte du droit au renouvellement pour défaut de paiement des loyers.
La résiliation est encourue si le preneur ne s’est pas libéré de sa dette dans les trois mois de la seconde mise en demeure.
Le bailleur ne peut saisir le tribunal paritaire et demander la résiliation du bail si le paiement, bien que tardif, a été totalement exécuté à la date de l’introduction de l’instance. En revanche, le paiement partiel des fermages au jour de l’introduction de l’instance par le preneur n’est pas libératoire et la résiliation peut alors être demandée.
Pour engager une action en résiliation du bail pour non paiement des loyers, le bailleur doit envoyer une lettre en recommandé avec demande d’avis de réception ou un acte d’huissier au secrétariat du Greffe du Tribunal paritaire des baux ruraux.
La demande doit fournir certaines informations permettant d’identifier les parties (nom, prénom, domicile) ; elle mentionne l’objet de la demande (résiliation pour non paiement des fermages) et expose sommairement les motifs (référence à l’article L 411-31 CRPM).
En premier lieu, le juge convoquera les parties pour une tentative de conciliation. En cas d’échec de la conciliation, il fixera une date d’audience. Les parties pourront se faire assister d’un conseil ou se faire représenter à l’audience.
Les manquements du preneur à ses obligations de règlement du fermage n’entraînent pas la résiliation s’ils sont dus à un cas de force majeure ou à des raisons sérieuses et légitimes. Les excuses alléguées par le preneur sont appréciées par le juge du tribunal paritaire des baux ruraux. Le juge a ainsi pu admettre comme excuse la grave maladie du preneur.
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