Bail verbal

La validité du bail rural verbal

Si les baux commerciaux, les baux professionnels ou bien encore les baux d’habitation sont écrits, tel n’est pas toujours le cas du bail rural. Le Code rural précise pourtant que les contrats de baux ruraux sont nécessairement écrits, mais il s’agit d’une règle de preuve et non d’une condition nécessaire de validité du contrat.

Le bail rural non écrit n’est pas nul. Pour parer aux hypothèses d’un bail consenti verbalement, chaque département arrête un "contrat type"⁽¹⁾ destiné à réglementer les rapports entre le propriétaire et le locataire. Sa vocation est de pallier à l’absence de convention entre les parties. Par ce fait même, le bail consenti verbalement n’échappe pas au statut du fermage. Ainsi, un propriétaire ne pourra-t-il pas donner valablement congé à loisir à son locataire du seul fait qu’aucun écrit n’a été établi. Accord verbal ne signifie donc pas accord précaire. Dès lors que l’existence de la mise à disposition à titre onéreux est établie, il convient de se référer à l’arrêté préfectoral précité. La durée minimale du bail sera de neuf ans, encore faut-il apporter la preuve de l’existence du bail.

Preuve de l’existence du bail

La difficulté essentielle que génère ce type de contrat verbal est de rapporter la preuve de son existence. Comment démontrer l’existence de ce contrat qui, par principe, ne laisse pas de trace ? Pour ce faire, le Code rural, il est vrai, laisse au preneur une certaine marge de manœuvre pour rapporter la réalité de la mise à disposition à titre onéreux. En effet, il prévoit que "la preuve de l’existence du contrat peut être apportée par tout moyen"⁽²⁾. C’est à celui qui se prétend preneur à bail de convaincre les juges qu’une mise à disposition de parcelles lui a été consenti moyennant le règlement d’un fermage ou de son équivalent. Ce sont en effet les deux conditions suffisantes mais nécessaires pour que l’accord verbal soit qualifié de "bail rural". Une correspondance régulière échangée entre les parties, la délivrance de quittances ou de talons de chèques, le témoignage de voisins ayant assisté à plusieurs règlements de loyers sont autant d’éléments susceptibles d’emporter la conviction du juge.

Principales règles de ce bail

Le bail verbal n’est pas un accord soumis à la simple volonté des parties. Ainsi, le prix de la location, autrement dit le fermage, n’est pas libre. L’arrêté préfectoral qui fixe la valeur locative des baux est opposable aux baux verbaux. Cet arrêté ayant un caractère impératif, les parties peuvent valablement demander la révision du fermage d’un bail verbal. De la même façon, le bailleur ne peut donner congé au preneur pour une cause autre que celles prévues par le statut du fermage (congé pour reprise, congé pour cause d’urbanisme...).

En réalité, c’est bien souvent à l’occasion de la naissance d’un litige entre les parties qu’apparaît la nécessité de saisir le juge afin "d’officialiser" le contrat passé. Il pourra s’agir notamment de la volonté du propriétaire de vendre à un tiers les parcelles ainsi mises à disposition. Dans cette hypothèse, il demande en général à l’exploitant de libérer ses terres dans les meilleurs délais et ce, en méconnaissance de son droit de préemption. La crainte de perdre une partie de son outil de travail peut conduire alors l’agriculteur à engager une procédure de reconnaissance de son bail rural.

(1) Arrêté Préfectoral du 9 octobre 1997 pour le Calvados

(2) Article L.411-1 du Code Rural