Entreprise agricole
Dernière mise à jour le 30 septembre 2024
La SAFER facilite la location de terres agricoles par des sous-locations hors statut du fermage.
La SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural) est connue comme intervenante potentielle dans les ventes de biens agricoles. Mais elle peut également participer à des opérations de location. Elle sera alors mandataire entre le propriétaire et le locataire exploitant. Dans cette relation tripartite, la SAFER conclu avec l’exploitant un contrat de sous-location qui échappe au statut du fermage (mise à disposition). Par ailleurs, la SAFER peut mettre en location les biens en attente de rétrocession mais ce contrat sera également hors statut du fermage.
La SAFER peut prêter son concours à des propriétaires ruraux afin de louer leurs terres. L’article L 142-6 du Code Rural et de la pêche maritime prévoit que les propriétaires peuvent confier la gestion leurs terres à la SAFER pour qu’elles soient louées et exploitées. On parle alors de convention de mise à disposition. Il faut que l’opération ait pour but l’une des missions attribuées à la SAFER :
La SAFER n’ayant pas vocation à mettre en valeur elle-même les biens mis à sa disposition, elle va avoir recours à une forme de sous location autorisée.
La convention de mise à disposition est un contrat de location au profit de la SAFER. Y sont éligibles les immeubles ruraux libres de toute location au jour de la signature. La durée de la mise à disposition est au maximum de 6 ans renouvelable une fois.
Ce contrat de location n’est pas soumis au statut du fermage. Ainsi le propriétaire, à la fin de la convention, retrouve son bien libre et peut soit l’exploiter personnellement, soit le vendre ou le louer selon les règles du statut du fermage. En contrepartie de la mise à disposition, la SAFER verse une redevance au propriétaire.
La SAFER va louer les terres à un exploitant agricole. C’est une sous-location autorisée et précaire, l’exploitant est donc sous-locataire du bien dans le cadre d’une convention de mise en exploitation. La SAFER dispose d’un libre choix de l’exploitant agricole. La convention consentie à l’exploitant n’est pas soumise au statut du fermage sauf pour les règles relatives au loyer. La durée de cette convention est calquée sur celle de la mise à disposition. Lors de son activité, le sous-locataire peut être amené à procéder à des améliorations sur les terres exploitées. Le sort de ces améliorations, et celui des indemnités, doit être prévu dans le contrat. De plus, il apparaît nécessaire que la convention de mise à disposition organise également les règlements financiers entre le propriétaire foncier et la SAFER.
Le contrat de sous location par la SAFER n’est en aucun cas un bail rural. C’est un contrat dont la durée, déterminée dès le départ, est fixe : soit maximum 6 ans, soit 6 ans renouvelable une fois. L’exploitant bénéficiaire sait donc qu’au maximum au bout de 12 ans il devra restituer les terres. L’exploitant ne bénéficie pas d’une priorité en cas de vente des terres mais rien n’empêche le propriétaire de lui proposer la vente en priorité. En revanche, cet exploitant bénéficie d’une priorité en cas de mise en location des terres à la fin de la mise à disposition directement, quand le contrat de mise en exploitation a eu une durée supérieure à 6 ans. Dans cette opération, la SAFER n’a pas un simple rôle d’intermédiaire, elle est partie aux différents contrats. L’exploitant n’a aucune relation avec le propriétaire foncier. Il verse une redevance à la SAFER.
Pendant la période de rétrocession d’un bien (au maximum 5 ans), l’article L. 142-4 du Code rural et de la pêche maritime autorise la SAFER à prendre toutes mesures pour maintenir le bien en état d’utilisation et de production. En particulier, la SAFER a la possibilité de conclure une convention sur le bien qui dérogera partiellement au statut du fermage :
La durée de la convention se calque sur la durée de la rétrocession mais ne peut, dans tous les cas, excéder 5 ans,
Ce contrat n’est pas renouvelable,
Le droit de préemption du locataire n’existe pas.
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