Photovoltaïque : activité commerciale

Photovoltaïque: un impact commercial sur le foncier

La nature commerciale de l’activité photovoltaïque engendre des conséquences au niveau de la compatibilité de cette activité avec le statut du fermage et pose la question du type de contrat à mettre en place pour utiliser les bâtiments équipés de panneaux photovoltaïques.

Au niveau statut du fermage, les activités autres qu’agricoles ne sont pas possibles sur les terres ou les bâtiments en location. La question de la sortie du champ de la location agricole du bâtiment ou des parcelles mérite donc d’être posée et étudiée avant le lancement de tout projet photovoltaïque. Le fermier ne pouvant pas exercer d’activité commerciale non accessoire sur les biens loués, si la situation se produisait, il risquerait soit la résiliation du bail rural si l’activité photovoltaïque a pour conséquence de mettre en cause la bonne exploitation des biens loués, soit la transformation du bail rural en un bail commercial.

De plus, si le fermier installe lui-même des panneaux sur les bâtiments loués, le problème des indemnisations dudit fermier à la sortie du bail est posé. Pour qu’il y ait indemnisation des améliorations apportées par le fermier, il faut notamment que celles-ci soient faites dans le respect des règles relatives aux baux ruraux. Cela exclurait les panneaux photovoltaïques qui, en outre, n’apportent pas, en tant que telle, d'amélioration au niveau de la production de l’exploitation agricole. De plus, le mode de calcul des indemnités fixé par le code rural n’est pas adapté à ces investissements.

Solutions Alternatives

Les solutions alternatives seraient par exemple que le bailleur réalise les travaux, mais la question de l’exploitation n’est pas réglée ; ou alors que, par accord avec le bailleur, un nouveau contrat soit conclu pour la location de la toiture du bâtiment. Dans le cadre des sociétés, la pratique est très courante de mettre à disposition le foncier de ladite société par les associés. Ces mises à disposition portent, soit sur des terres en fermage, soit sur des terres en propriété.

Si le projet de panneaux photovoltaïques se situe sur des bâtiments en fermage à un associé qui les met à disposition de la société dans laquelle il exploite, alors le problème est celui de l’incompatibilité des règles du bail rural avec les activités photovoltaïques évoquées auparavant.

Si l’associé mettant à disposition des terres et/ou bâtiments en est propriétaire, la situation est toute autre. Le contrat existant entre la société et l’associé n’est pas un contrat de bail rural, le champ est donc libre afin d’établir une convention précisant les droits et devoirs de chacun. Bien sûr, pour que la société puisse exploiter les panneaux, elle doit revêtir une forme commerciale.

Une des meilleures solutions, mais la plus onéreuse, reste l’acquisition du foncier avec ou sans bâtiment et la pose de panneaux ou la construction du bâtiment avec les panneaux par l’entreprise commerciale qui va les exploiter (entreprise individuelle ou société). Dans cette configuration, on aurait alors une entreprise commerciale qui exploite les panneaux sur un bâtiment dont elle est propriétaire. Cependant, la question de l’utilisation du bâtiment reste posée.

Autre solution évoquée, la mise en place d’un droit de superficie. Cette pratique consiste, par contrat, à définir le principe que le droit de propriété sur un bâtiment peut se superposer ou s’intercaler en surface ou en volume, avec le droit de propriété du propriétaire du sol. Dans cette situation, le foncier appartient à un propriétaire alors que le bâtiment construit par un exploitant appartient à cet exploitant. Ce type de montage permet de faire échec à la règle selon laquelle le propriétaire du sol devient propriétaire des bâtiments construits sur ce même sol. Le droit conféré à l’exploitant du bâtiment et des panneaux est un droit de propriété mais qui ne doit pas causer de dommages au droit de propriété du propriétaire du sol. L’exploitant agricole propriétaire du bâtiment pourrait alors le louer à une structure commerciale qui exploiterait les panneaux. Ce type de contrat doit se réaliser obligatoirement avec l’intervention d’un notaire.

Sécuriser le Projet

Enfin, deux contrats d’utilisation du foncier méritent d’être cités car ils peuvent permettre de sécuriser le projet tant du côté de l’exploitant des panneaux que du propriétaire du sol.

Le premier, le bail emphytéotique, est un contrat de location portant sur des biens immobiliers dont la durée est longue (entre 18 et 99 ans), librement cessible et qui confère un droit réel de jouissance au preneur. Ce droit réel permet au preneur de le faire hypothéquer, de le céder, de le transmettre à ses héritiers. Le preneur a donc la possibilité de construire sur les biens qui lui sont loués sans avoir besoin d’une autorisation spéciale du propriétaire, l’autorisation faisant partie du contrat lui-même. Le preneur emphytéote peut également acquérir les servitudes au profit du bien loué ou créer des servitudes sur ce même bien. Le prix de ce contrat de location est libre. Dans la pratique, le prix de la redevance est modique en contrepartie de l’obligation faite au preneur d’apporter des améliorations aux biens loués. Ce type de bail ne confère pas de droit au renouvellement et au terme du contrat, le propriétaire du sol devient propriétaire des constructions faites par le preneur sans indemnités, sauf mention contraire dans le contrat. Le bail emphytéotique doit être fait par acte notarié.

Le second, le bail à construction, est un contrat de location dont la durée est comprise entre 18 et 99 ans, conférant une obligation de construire au preneur. Là aussi, le preneur est propriétaire des biens construits pendant la durée du bail (il bénéficie d’un droit réel). Le prix là encore est libre. En fin de bail, les constructions deviennent la propriété du propriétaire du sol sans indemnités sauf mention contraire dans le bail. Il est également possible de prévoir la cession du terrain au profit du preneur en fin de bail, de ce fait l’exploitant deviendra plein propriétaire du sol et des bâtiments. Plusieurs outils juridiques pouvant être mis en place avec, chacun, des conséquences différentes, il est donc nécessaire de prendre le temps de réfléchir à la question foncière avant de démarrer un projet d’installation de panneaux ou de construction de bâtiment avec des panneaux.