Entreprise agricole
Dernière mise à jour le 25 juillet 2024
Les droits de l'usufruitier pour une gestion éclairée des biens.
Qu’il soit légal, testamentaire ou qu’il soit d’origine conventionnelle, l’usufruit est une pratique répandue. Il confère à son titulaire le pouvoir d’user et de jouir d’un bien alors même qu’il n’en est pas à proprement parler propriétaire.
L’usufruitier partage avec le nu-propriétaire certains des droits que confère la propriété. L’usufruit est par principe temporaire puisqu’une fois ce droit éteint, le nu-propriétaire détient la plénitude de la propriété et tous les droits qui y sont attachés.
Tout d’abord, l’usufruitier a le droit d’user de la chose (meuble ou immeuble) comme le propriétaire le ferait. Il peut ainsi habiter la maison ou bien encore exploiter les terres sur lesquelles il exerce son usufruit. De plus, il a le droit de percevoir les fruits de ces mêmes biens, c’est-à-dire vendre ses récoltes ou bien encore encaisser les fermages.
Afin que l’usufruitier puisse jouir paisiblement de la chose, la loi lui confère certains pouvoirs de gestion. Il a, en effet, le pouvoir d’accomplir les actes d’administration correspondant à une exploitation normale ; à savoir vendre son maïs, louer la maison, agir en justice pour défendre son droit. Il peut également hypothéquer son usufruit mais en aucun il ne peut hypothéquer seul et sans le consentement du nu-propriétaire le bien concerné.
S’il peut consentir seul une location sur une maison d’habitation par exemple, tel n’est pas le cas pour la conclusion d’un bail rural qui est soumis à une réglementation particulière.
L’usufruitier ne peut seul donner à bail un fonds rural. c’est-à-dire qu’en l’absence de l’accord du nu-propriétaire, il ne peut consentir ce type de location que par autorisation de justice. Dans la pratique, les décisions rendues démontrent que le juge apprécie souverainement la situation de façon concrète en recherchant un équilibre entre les intérêts des parties.
Un bail, même verbal, consenti par l’usufruitier seul est nul à l’égard du nu-propriétaire. Ce dernier pourra par conséquent en demander la nullité à tout moment.
Du point de vue du bénéficiaire de la location, la situation est fragile. En effet, un fermier acceptant verbalement d’exploiter des parcelles à titre onéreux ne va pas systématiquement réclamer un certificat de propriété au prétendu propriétaire. En pareille hypothèse, le preneur de bonne foi pourra faire échec à la demande en nullité exercée par le nu-propriétaire en se fondant sur "l’apparence de propriété". Le juge se montre, de ce point de vue, très sévère à l’égard du locataire puisqu’il lui oppose souvent l’erreur qu’il a pu commettre en ne vérifiant pas le titre de propriété ou l’étendue des pouvoirs du propriétaire apparent.
Durant son exercice, l’usufruitier doit user de son droit de manière raisonnable. L’usufruit étant un droit temporaire dont la durée est liée à la vie de l’usufruitier, il s’éteint normalement, au décès de celui-ci. Rien n’interdit cependant d’instaurer un usufruit pour une durée de 5, 10 ou 15 ans.
En toute hypothèse, la fin de l’usufruit signifie la restitution au nu-propriétaire de la pleine propriété. L’usufruitier (ou ses héritiers) peuvent même être tenus d’indemniser le nu-propriétaire pour les détériorations et abus de jouissance qu’il a pu commettre. A l’inverse, le nu-propriétaire peut être tenu de rembourser l’usufruitier qui a effectué des dépenses utiles incombant normalement au nu-propriétaire (grosses réparations par exemple). Ce dernier ne peut cependant en aucun cas être tenu d’indemniser les éventuelles améliorations qui auraient été apportées au bien par l’usufruitier.
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